文|未来家居智库  恒大研究院

据融360|简普科技大数据研究院对全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年2月（数据采集期为2020年1月20日-2020年2月19日），全国首套房贷款平均利率为5.50%，环比下降1BP，为对应期限5年期LPR加点70BP；二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降1BP，为5年期LPR加点101BP。

简普科技大数据研究院监测的41个重点城市中，首套房主流首付比例为3成的城市数量最多，有30个，占比73%，包括广州、深圳两个一线城市和南京、杭州等28个二线城市；8个城市的首套房主流首付比例为2成，包括南宁、哈尔滨、长春等地；北京和上海两个一线城市的首付比例为3.5成，惠州地区首套房主流首付比例为2.5成。

2月26日，广东省东莞市住房公积金管理中心发布最新通知显示，公积金最长贷款期限统一设定为30年，且可贷额度上浮，首套房最高贷款额度120万元、二套房最高贷款额度80万元。而在不久前，河南驻马店市、广西南宁市相继发布鼓励公积金购房的政策。此外，浙商银行向各分支机构下发调整个人贷款政策的通知，明确提出对于“非限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例下限从原来的三成（30%）调降至二成（20%）。同时，全国各地超20个省市先后出台相关房地产政策，其中不乏放开房企融资和封顶销售条件、刺激房地产预售加快等。

房产二十年，起起伏伏，调控政策是地产走势的指挥棒。回顾历史，预测未来，通过对调控政策的历史回顾有利于把握房地产未来政策及市场趋势。房改以来，共出现了七次大的房地产调控周期，如果将本次疫情导致的房地产政策调整，将会是第八次，每次都对房地产市场交易与价格产生了重要影响，对相关产业产生了重大影响，比如家居建材。

在前面七次房地产调控的背景下，我们将应对疫情危机而产生的各地房地产政策统一定调为第八次调控。第八次调控将会以第七次为基础，“房住不炒，因城施策”的主基调不会变，也就是国家应该不会出台统一的房地产刺激政策，但要以“应对疫情，重振经济”为目标，满足刚需，满足改善型的住房需求。疫情给消费者的一个重大启示是，有一套好的房子多么重要，疫情过后，房地产应该会有一波小阳春。

对家居建材产业自然是利好，但由于疫情导致长时间没有收入，或者入不敷出，很多中小家居建材企业扛不过这个冬天。长期来看，对于大型家居建材企业，特别是上市公司，形成长期利好。

附：历年房地产调控政策解析及市场效果（出品自《中国泛家居产业2020趋势报告》）

1998 年，面对亚洲金融风暴冲击，为扩大内需，启动房地产改革。

 （一）调控政策：终结住房实物分配，启动商品房市场

强力叫停住房实物分配，启动商品房市场。1998 年 7 月 3 日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，指出“1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。这一举措启动了商品房市场。

调整和完善金融、财税、土地等政策。金融上，规定所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款，降低首付比例、延长房贷年限至 30 年、进一步的利率优惠；财税政策上，减征或免征营业税或契税；土地制度上，大力推行土地使用权招拍挂出让。

（二）调控效果：房地产市场量增价稳，经济增速明显回升

商品房销售规模大幅增长，而房价平稳。1998-2003 年，商品房销售面积和金额的年增速基本保持在 20% 以上；商品房销售面积从 1997 年的9010 万平增长至 2003 年3.37 亿平、增长 2.7 倍，销售金额从 1800 亿元增长至 7956 亿元、增长 3.5 倍，年均复合增速分别高达 25% 和 28%。而销售均价的涨幅则一直低于 5%，从 1997 年的 1997 元 / 平上涨至 2003 年的 2360元 / 平、增长 18%，年均复合增速仅 2.8%，明显低于同期居民收入增速。

房地产业成为国民经济支柱产业，拉动固定资产投资增速上行，经济增速回升至危机前水平。房地产投资增速从 1997 年的 -1.2% 提升至2003年的 30.3%，带动固定资产投资增速从 9.3% 提升至 29.1% ；房地产开发投资占固定资产投资的比重从 1998 年的 16.1% 提升至 2003年的22.2%，房地产业增加值占 GDP 比重从 4.0% 提升至 4.5%，成为支柱产业。随着固定资产投资见底回升，经济增长也显著复苏，GDP 实际增速从 1999 年的 7.7% 回升至2003 年的 10.0%，超越亚洲金融危机前 1996年 9.9% 的水平。

（一）调控政策：加快推进住房市场化，抑制房价过快上涨

为了进一步促进房地产市场健康发展，解决房地产价格投资增长过快等问题，2003年 8 月 12 日，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。相关部门出台相应政策进行辅助。

第一，管理政策：明确住房市场化改革方向。强调搞活住房二级市场。18 号文提出鼓励居民换购住房，这使得“卖旧换新”的需求大大增加。

第二，土地政策：加强调控。要求各地从严土地管理，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应；明确 2004 年 8 月 31 日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，一律实行招标拍卖挂牌出让。

第三，住房供应政策：控制房地产开发。将房地产开发项目资本金比例由 20% 提高到 35% ；控制拆迁规模，确保 2004年全年拆迁总量比 2003 年有明显减少。

第四，金融政策：加大信贷调控。对购买高档商品房、别墅或第二套以上商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。同时，央行首次上调存贷款基准利率 0.25 个百分比。

（二）调控效果：房价涨幅过大

房价投资和供给下降，但房地产价格上涨势头并未控制住，反而加快了上升速度。受“831 大限”政策影响，新开工面积增长率由 2003 年的 27.82% 下降到2004 年的 10.43%，城镇住宅占固定资产投资比重也出现下降；2003 年受“非典”影响，全国新建商品房价格上涨 4.84%，2004

年上涨 17.76%，远远超过城镇居民人均收入增长率。

（一）调控政策：金融成主要手段，限制外资进入

18 号文出台后，房地产投资过热现象得到一定缓解，但住房价格上涨过快的问题仍很突出。温家宝在“两会”上单辟章节提出抑制高房价。2005 年 3 月 26 日，国务院发布 8 号文，要求高度重视稳定住房价格工作。

第一，管理政策：控制房价过快上涨。2015 年 4 月，国务院常务会议明确表示，宏观调控的突出任务是解决房地产投资规模和价格上升幅度。

第二，土地政策：深化土地调控。严格土地审批，从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度，完善土地出让、使用等规定。

第三，住房供应政策：调整住房结构。明确新建住房结构比例，要求套型面积 90平米住房须达到开发建筑总面积的 70%；以廉租住房为重点，解决低收入家庭住房问题。

第四，金融政策：从紧调控。提高贷款首付比例，从 2007 年 9 月 27日开始二套房首付不低于40%，利率不低于基准利率 1.1 倍；加强对外商投资房地产的审批。同时，央行加息、上调存款准备金率、基准利率。

第五，税收政策：开始使用税收进行调控。2005 年 6 月 1 日起，个人将不足 2 年的住房销售，全额征收营业税；2006 年 6 月 1 日起，住房转让环节营业税免征期限 2 年提高到 5 年。

（二）调控效果：稳房价不理想

稳定房价不是很成功。2005 年房地产市场密集的政策让整个行业猝不及防，房价在经过短暂停顿后报复性上涨，价格和成交量双双上升；2006 年调控政策之多、措施力度之大都抵不住房价的飙升；2007 年地王频现，多次加息；2008 年销售面积出现下降，这是 1998 年以来首次新建住房销售面积下降，价格也相应下降1.9%，一方面是受货币政策收紧的影响，另一方面是受国际金融危机的冲击。

（一）调控政策：供给端加大投资力度，需求端金融、税收支持

四万亿投资计划在供需两端刺激房地产。在供给端，确定了“加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。”在需求端，确定了“加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。”

2008 年 12 月，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，也在供需两端支持房地产市场发展。《意见》提出，加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责等措施。随后，各地

方政府纷纷出台政策，放松房地产市场。加大保障房投资力度。2009 年 3 月的“两会”对保障性住房的投资规模进行调整，由 2008 年计划投资 2800 亿增加到 4000 亿。

金融政策上，加大自住型和改善型住房的信贷支持。自住型住房贷款利率七折优惠，降低贷款首付比、最低两成；宽松的货币政策，下调房地产项目最低资本金比例到 30%，下调法定准备金率至 15.5%。

税收政策上，调整交易税、减免营业税。首次购买 90 平米以下普通住房的，契税税率下调至 1%，免征印花税、土地增值税；个人销售 2 年以上的普通住宅免征营业税。

（二）调控效果：房地产市场量价均大增，经济增速有所反弹

房地产市场量价均大增。在 2008 年的显著负增长之后，房地产市场在 2009 年迎来大牛市，商品房销售面积、销售额和销售均价的增速分别高达 43.6%、76.9% 和 23.2%，无论是绝对规模还是增速，均创 1998 年房改以来最高水平。

房地产投资增速创新高，拉动经济增速反弹。在房地产市场量价大增的带动下，房地产开发投资增速在 2010 年达到 33.2%，创1994 年以来的最高水平。GDP 实际增速也在 2010 年重回 10% 以上，达到 10.6%，较2008 年提高 1.2 个百分点，但已不及金融危机前水平。

（一）调控政策：部分城市开始限购，加大保障房建设

从 2010 年 4 月 14 日以来，调控措施接二连三的出台，由调控姿态升级到坚决遏制，国四条、国十条、全面叫停销售定金等高密度政策震惊国内外。

第一，管理政策：遏制价格上涨。国务院出台多项通知，明确房地产调控以遏制房价上涨和加大保障房建设、增加普通商品住房供给为主要目标。

第二，土地政策：加强土地调控，增加普通住房有效供给。适当增加中低价位、中小套型住房和租房用地供应，提高土地供应和使用效率。

第三，住房供应政策：重视保障房建设。在土地、金融政策给予保障房积极支持；落实 2013 年的保障房建成 470 万套、新开工 630 万套任务。

第四，金融政策：差别化信贷政策。首付比例调整到 30% 以上；二套房，首付比例不低于 50%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍；暂停第三套房贷款；不能提供一年以上纳税证明或社保证明的非居民停发房贷。

第五，税收政策：房产税试点。营业税免征期限从 2 年恢复到 5 年；沪渝房地产税试点。

第六，住房需求政策：部分城市开始限购。北京等一些房价过高的城市颁布家庭限制购房套数政策，上涨过快的二三线城市也要采取限购。

（二）调控效果：房价过快上涨势头得到暂时抑制

总体房价过快上涨的势头得到暂时抑制，但区域分化明显。房价仍有增长，但增长已放缓，且有进一步放缓的趋势。最先实施限购的北京的销售面积增长率由 2009 年的 76.9% 下降到2010 年的 -30.6%，其房地产市场大幅波动问题突出

（一）调控政策：四轮刺激，全面动用行政措施、金融、财税等工具

2014年-2016 年 9 月 , 共有四轮房地产刺激政策 ,几乎动用了调控政策工具箱里的所有工具。

2014 年 930 ：宽松重启。在“稳增长 + 去库存”诉求下，14 年 6 月起非一线城市限购陆续取消，市场却反应平淡。9 月 30 日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年 11 月央行重启降息。

2015 年 330 ：宽松加码。市场无明显复苏迹象，地产投资降至冰点。

3 月 30 日五部委将二套房首付比例降至 40%、出售房屋营业税免征年限由 5 年缩短至 2 年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，营业税减免优惠刺激了居民换房热情，此后央行3 次降息、2 次降准，全面宽松就此开始。

2015 年 930 ：全面宽松。由于库存仍处高位，9 月 30 日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至 25% ；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至 20%，二套首付比降至 30%，央行再度降息降准各 1 次，利率优惠叠加低首付，信贷处于全面宽松状态。同时，2015 年 12 月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，一二线城市房地产市场启动。

2016 年 217 ：最后一击。热点城市复苏明显，区域分化显著。2 月27 日，下调房屋交易环节契税，是本轮刺激的最后一项重大全国性政策，四招“刺激组合拳”出尽，一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。

（二）调控效果：市场量价齐增、去库存成效显著，经济总体平稳

房地产市场量价齐增，去库存成效显著。2014 年“930”新政和“1121”降息以后，市场开始触底回升。2015 年“330”新政叠加持续降息降准，一二线房价、销量开始加速上涨。2016 年 2 月税费减免政策和降准以后，一二线房价启动暴涨模式，部分区域房价甚至接近翻倍。从全国商品房销售数据来看，2016 年销售面积、均价和金额分别同比增长 22.5%，10.1%和 34.8%。2016 年 2 月，商品房待售面积达到历史最高峰 7.39 亿平后，由升转降、持续下行，截至 2019 年 7 月，已经降至4.99 亿平，累计降幅约 1/3，已降至 2013 年末水平。

（一）调控政策：行政手段加码，长效机制破局

2016“930”限购重启宣告收紧周期正式开始。2016 年 9 月 30 日前后，北京、深圳、广州、厦门、南京等 16 个一线城市和强二线城市先后发布调控政策，重启限购 / 限贷。2016“930”是政策从刺激到收紧的转折点。

2016“930”后经历了四波强调控期。调控呈现核心城市到非核心城市、热点城市群到非热点城市群的迁移特征，调控力度空前。

（1）第一波是 16 年 930 至 16 年 12 月，主要特征是一线城市和强二线城市“限土拍”。期间有 11 城出台土拍新政，包括限保证金、限溢价率、限土地用途、摇号拿地等。调控区域主要集中在长江中游城市群、长三角、珠三角的一线和强二线城市，是 930 限购限贷政策的补充。

（2）第二波是 17 年 3 月至 5 月，主要特征是限购拓围到热点三线城市。17 年 3 月 -5 月共 38 城出台限购或升级限购政策，主要集中在热点城市群的非核心城市，包括京津冀城市群、长三角城市群和珠三角城市群；

（3）第三波是 17 年 9 月 -11 月，主要特征是二三线城市启动限售。

17 年 9 月 -11 月共有 14 城宣布限售，其中北部湾城市群是政策活跃区；

（4）第四波是 18 年 3 月 -6 月，主要特征是非热点城市群加入限购或限售。期间共 10 城 1 省出台“限购或限售”政策，主要集中在此前市场较冷淡的哈长城市群和西南城市群等。

（二）调控效果：市场总体回归平稳，调控取得积极成效

2016 年 930 以来，房地产市场逐渐回归平稳运行，基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控政策目标。

土地市场热度明显回落。2019 年上半年，国有土地使用权出让收入同比小幅下降 0.8%，相比 2016 年 1-9 月的 14.0%，由升转降。

商品房成交保持平稳。2019 年 1-6 月，商品房销售面积同比下降0.6%，相比 2016 年 1-9 月的 26.9%，由升转降；商品房销售额同比增长5.6%，增速较 2016 年 1-9 月的 41.3% 大幅回落 35.7 个百分点；商品房销售均价同比增长 7.5%，增速较 2016 年 1-9月的 11.4% 回落 3.9 个百分点。

热点城市库存平稳。截至 2019 年 8 月，22 个热点城市中一、二线城市库销比分别为 11.5 和 9.7 个月，分别较上月上升 0.7. 下降 1.1 个月，与2014年以来平均值 11.3 和 11.5 个月基本持平。

以上梳理了自房改以来的重大房地产调控政策及市场影响。关于在新的政策下房地产市场将何去何从，将在下一讲解析。

在前面七次房地产调控的背景下，我们将应对疫情危机而产生的房地产政策定调为第八次调控。第八次调控将会以第七次为基础，“房住不炒，因城施策”的主基调不会变，也就是国家不会出台统一的房地产刺激政策，但要以“应对疫情，重振经济”为目标，满足刚需，满足改善型的住房需求。疫情给消费者的一个重大启示是，有一套好的房子多么重要，疫情过后，房地产应该会有一波小阳春。

对家居建材产业自然是利好，但由于疫情导致长时间没有收入，或者入不敷出，很多中小家居建材企业扛不过这个冬天。长期来看，对于大型家居建材企业，特别是上市公司，形成长期利好。

各个地方陆续出台房地产的政策，相信很多地方会陆续跟进，形成以“应对疫情，重振经济”为目标、因城施策的特殊房地产政策。

转载：未来家居产业研究